Kln (ots) – Das gegenwrtige niedrige Zinsniveau und die Unsicherheiten auf den Finanzmrkten bescheren dem deutschen Immobilienmarkt eine nie dagewesene Nachfrage. Nicht nur Bestandsimmobilien sind gefragter denn je. Viele Bundesbrger entscheiden sich fr den Neubau ihrer eigenen vier Wnde. Der Neubau einer Immobilie birgt allerdings viele Risiken. Die richtige Vertragsgestaltung hilft, diese zu minimieren.
Beim Neubau einer Immobilie gibt es zwei unterschiedliche Grundkonstellationen. “Erwirbt der Verbraucher das Grundstck mit den zugehrigen Bau- und Planungsleistungen ‘aus einer Hand’, handelt es sich um einen sogenannten Bautrgervertrag, der vollstndig notariell zu beurkunden ist”, erlutert Notar Dr. Dirk Solveen, Pressesprecher der Rheinischen Notarkammer. Hiervon zu unterscheiden ist der Fall, dass der Verkufer des Baugrundstcks nicht auch der Erbringer der Bau- und Planungsleistungen ist.
“Im letztgenannten Fall ist es ein weitverbreiteter Irrtum, dass immer nur der Grundstckskaufvertrag, niemals aber der Vertrag mit dem Bauunternehmer notariell zu beurkunden ist”, wei Solveen. Richtig ist dagegen, dass auch der Bauvertrag der notariellen Beurkundung bedarf, wenn der Grundstckskaufvertrag ohne den Abschluss dieses Vertrages nicht zustande gekommen wre. Dies ist regelmig dann der Fall, wenn dem Verbraucher bei der Vermarktung des Baugrundstcks zugleich die Bauerrichtung durch ein Kooperationsunternehmen des Verkufers angeboten wird. Hier gilt “Hnde weg!”, wenn der Vorschlag kommt, nur den Grundstckskaufvertrag, nicht aber auch den Bauvertrag notariell beurkunden zu lassen. Dieser Vorschlag fhrt geradewegs zur Unwirksamkeit des Grundstckkaufvertrages. Dies kann katastrophale Folgen haben.
Ein Beispiel: Fllt der Verkufer des Baugrundstcks nach Zahlung des Kaufpreises, aber vor Umschreibung des Eigentums im Grundbuch in Insolvenz, ist der Kufer bei ordnungsgemer Beurkundung aller zusammengehrigen Vertrge durch die fr ihn eingetragene Auflassungsvormerkung geschtzt. Der Anspruch auf Verschaffung des Eigentums lsst sich gegen die Insolvenzmasse durchsetzen. Anders dagegen, wenn der Bauvertrag nicht mitbeurkundet wird. Solveen: “Die Formnichtigkeit des Grundstckskaufvertrages hat die Wertlosigkeit der Auflassungsvormerkung zur Folge. Der Kaufpreis ist weg und der Kufer hat keine Chance, seinen Anspruch auf Verschaffung des Eigentums zu realisieren.” Besonders tragisch: Auch der bereits an den Bauunternehmer gezahlte Werklohn kann von diesem regelmig nicht zurck erlangt werden. Angesichts solcher Risiken sollte man sich auch durch die Erwartung, Notarkosten und Grunderwerbsteuer zu sparen, nicht von der Beurkundung des Bauvertrages abhalten lassen. Unter Umstnden droht sogar der Vorwurf der Steuerhinterziehung.
Die notarielle Beurkundung gewhrleistet zudem eine ausgewogene Vertragsgestaltung. Insbesondere beim Bauvertrag wird immer wieder versucht, den Verbraucher dazu zu bringen, den Werklohn als Vorschuss vor der Erbringung der Bauleistungen zu zahlen. Damit wird das Risiko einer Insolvenz des Bauunternehmers dem Verbraucher aufgedrngt, der im Insolvenzfall den Vorschuss nur zu einem geringen Teil oder gar nicht zurckerhlt. Zwar ist die Vereinbarung eines solchen Vorschusses schon nach geltendem Recht grundstzlich nicht gestattet. Jedoch setzen sich Bauunternehmen teilweise darber hinweg und verwenden in ihren Vertrgen Vorschussklauseln. Beim notariell beurkundeten Vertrag achtet der Notar hingegen darauf, dass diese den gesetzlichen Bestimmungen entsprechen. Zudem belehrt er ber Schutzlcken, die das geltende Recht aufweist, und zeigt Wege auf, wie diese im Interesse beider Vertragsparteien geschlossen werden knnen. Hierdurch wird der Verbraucher insbesondere vor dem Risiko der Insolvenz seiner Vertragspartner bestmglich geschtzt. “Da Insolvenzen im Baugewerbe nicht auszuschlieen sind, sollte hier jeder auf Nummer sicher gehen.”, rt Solveen.
Darber hinaus wirkt der Notar bei Personenverschiedenheit von Verkufer und Bauunternehmer auch darauf hin, dass Regelungen zum Verhltnis von Grundstckskaufvertrag und Bauvertrag aufgenommen werden. Stellt der Bauunternehmer beispielsweise das Haus nicht fertig, wird der Kufer oftmals nicht auf dem Grundstck mit der Bauruine sitzen bleiben wollen. Wird fr solche Flle keine vertragliche Vorsorge getroffen, ist der Dumme oftmals der Verbraucher.
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Damit der Traum vom Eigenheim nicht zum Alptraum wird / Notare sichern Verbraucherinteressen
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